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    [LV.9]超凡大师

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    力哥平时讲房产话题,主要聊一二线,也正在一个个单独走访调研。毕竟,中国直辖市、省会、首府、计划单列市,一共才37个,我全走一遍,也不是啥难事。

    但三四五六线数量太多——中国有300多个地级行政中心(地级市、地区、自治州、盟),2000多个县级行政中心(县级市、县城、自治县、自治旗、林区等)。

    我实在没法单独深聊,最多也就热门的长三角、珠三角、海南或广西北海、四川西昌这种独特样本,才能单独占坑,剩下绝大多数“平凡的中小城市”,只能以“群体画像”的模糊形式出现。

    那这些地级或县级的房子,还值得投资吗?

    力哥的标准回答是:自住可以买,投资,原则上不建议了。

    为啥这么说呢?

    今天就拿一个样本来深度剖析吧。

    山东泰安,一座很普通的弱三线城市。

    泰安风光

    力哥社群(会员)部的理财师来自五湖四海,其中负责一群的小东老师来自泰安,他对当地的情况比我更了解。以下分析,就是小东老师做出的,之前已在会员群里分享过,我今天直接拿过来,分享给大家。


    02

    现在分析一座城市有没有前景,值不值得下手,最主要看哪个数据?

    人口。

    泰安人口怎么查?

    首先,百度搜索“泰安市统计局”,登录官网,在统计数据一栏点击统计公报。


    接着,点击某年统计公报,在统计公报里搜索“常住人口”就能看到数据了。


    把最近几年统计的常住人口数据整理到表格中——


    折算下来,从2011年到2018年,泰安人口年均复合增长率为0.32%。

    乍一看,人口总量还是在不断增长的,泰安的情况还不错?

    别急着下结论,再查一下这些年泰安的出生率和死亡率。


    基本上出生率都维持在10‰出头,前年放开二胎后,受生育补偿效应影响,还一度飙到15‰。

    折中下,就算12‰吧。

    没有大灾大难,这些年泰安的死亡率也非常稳定,基本在6‰出头,折中取6.4‰吧。

    所以泰安过去这些年的人口自然增长率应该是:12‰-6.4‰=5.6‰,即0.56%。

    哪怕泰安没有任何外流人口流入,只要人口不流出,那总人口就能维持在年均0.56%的增速,但实际人口增速只有0.32%,所以人口肯定是流出的。


    03

    是不是人口持续流出,就决定泰安的房价肯定没救了呢?

    不见得。

    2011年,泰安总人口551.4万,其中城镇人口283.5万,农村人口267.9万,农村人口占49.6%,相当于泰安的城市化率刚超过50%,还有很大的上升空间。

    结果过去8年我们看到,泰安农村人口持续下降,年均增长率-3.09%,城镇人口持续增加,年均增长率3.01%,如下图。


    很明显,泰安并没有吸引到多少外来人口定居,泰安城镇人口的增长,主要来自于泰安下辖的农村地区,即农民在源源不断进城。

    但要注意,泰安城镇人口虽然年均增长3%,但对住宅需求不会增长那么多,因为大部分家庭有3口人,但只需要1套房子。

    结论就是:泰安想依靠吸引外来人口来支撑房价长期上涨,几乎不可能,唯一能指望的,就是当地农村人口基于改善生活的需求“跳槽”到城里。

    未来泰安楼市怎么走,一要看还有多少泰安农民朋友有意愿农转非,进城住,二看这些有意愿的农民朋友,能否承受得住泰安的房价。

    先说农村人口。

    乍一看,泰安还有200万农村人口,未来有潜力成为泰安楼市新的接盘侠,但泰安今天的城市化率已达到64%,而发达国家的经验是,城市化水平达到70%-80%之间,往往就到头了。只有日本是个例外,超过90%。

    毕竟,愿意从农村转移到城市折腾,主要是青年人,中老年人,在农村住了大半辈子,除非儿女能干,在城里置了业,一定要把他接过去享清福,否则光靠自身能力,是很难实现“跳槽”的。

    虽然很难准确统计,这200万泰安农村人口中,未来还有多少有“跳槽”意愿,但如果按照过去这些年泰安城市化推进速度推算,在2025年之前,泰安城市化率就将达到70%,到2028年,将达到75%。而按照最新的预测,2025-2028年之间,中国总人口将步入衰退期。

    到那时,泰安的城市化进程基本就算完成了。

    也就是说,通过向本地农村“吸血”来支撑泰安房地产市场的游戏,最多不超过10年,就会玩不下去了。

    看到这里,你可能反而会觉得松了口气:10年还很长呢,现在入手,还是可以赚一票的吧?


    04

    就算有意愿,还得看有没有本钱。

    2018年泰安市人均可支配收入是27389元,其中,城镇居民可支配收入是35196元,农村人口可支配收入是16959元。

    泰安房价呢?

    全市均价差不多在10000元上下,市中心的泰山区和岱岳区贵一点,周围便宜点,我们就按照10000元计算吧。

    假设泰安的农民朋友要进城安家,就算不生二孩,三口之家,80平米的两房总还是要的吧。

    总价80万的房子(还不算装修家电税费之类的),一家三口有2个可工作的成年人,一年平均能赚16959×2=33918元。

    房价收入比就是800000÷33918=23.58年,也就是说,两个人不吃不喝在农村搬砖23年才能在泰安市里买得起房子。你觉得这样的房价收入比合理吗?

    退一步说,就算两人先去泰安市里租房打工,城镇居民的平均收入虽然是农村居民的两倍,房价收入比打个对折,也还是高于国际上的正常水平。

    但是按照同样的标准,北京深圳的房价收入比超过30倍,是不是意味着一线泡沫更大呢?

    错。

    越是没有外来人口的中小城市,房价的上涨和房子的消化,全靠本地居民内部解决,所以房价收入比这个指标就特别重要。

    但越是外来人口众多的超大型城市,房产的金融投资属性就越强,和当地人的收入水平关系就越小。

    当我们在聊一线和三四线的房子时,我们实际上是在聊两个不同的事物。

    二线比较特别,有些强二线,未来会持续吸引越来越多外来人口,房产属性趋近于一线。

    而有些弱二线,房产属性则会逐渐趋近于三四线。

    这也是力哥一直在重点考察二线城市的原因所在。


    05

    总结一下,对于二线以下的城市,是否还有长期投资价值,一看人口总量变化,二看城镇人口和农村人口的变化(城市化进程),三看房价收入比。

    过去5-10年,总人口和城镇人口都在持续流出的,千万别碰,哪怕自住也别买,租房更划算。

    过去5-10年,总人口持续流出,城镇人口持续流入的,自住可以买,投资就免了。

    过去5-10年,总人口和城镇人口都在持续流入的,才可以考虑要不要投资。

    当然,这两年北京和上海的人口流出完全是政策原因,不在讨论之列。

    本文版权属于《力哥理财》微信公众号(lglicai)

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    2019-7-17 09:38:38 只看该作者
    我发现你每天分享的东西都很nice

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    2019-7-22 02:07:26 只看该作者
    相信有点货论坛以后会更好,内容不错哦

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    2019-7-26 00:12:36 只看该作者
    一直在找这样的资源...哈哈哈哈

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    有点货,赚客有货一起赚

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    2019-8-2 11:35:16 只看该作者
    希望以后还能看到货友分享更给力资源。

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    2019-8-7 19:25:21 只看该作者
    今天心情不错,谢谢分享

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    我是来找线报的
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