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    [LV.9]超凡大师

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    楼主#
    来源: 2019-7-19 09:19:11 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    作者:樱桃
    最近不少人问我房地产融资收紧对楼市的影响,其实我十天之前已经写文章分析过了。

    因为今年上半年土地市场火热,所以政府调控的思路就开始从过去的需求端,转为抑制开发商融资,政府觉得只要压缩开发商的钱包,开发商手中无粮,自然就不敢去抢地了,那土地市场热度下来了,地价上涨带动房价上涨的预期自然就下来了,楼市也就稳定了。

    好了,问题来了,影响到底有多大呢?

    除了楼市稳定之外,其实对开发商是最要命的,每次只要融资收紧,开发商就要抖一抖,尤其是那些负债率高企,高杠杆高周转的房企,会直冒冷汗,只要银行贷款变慢一点,它的销售回款变慢,再加上融资渠道不畅,资金链就容易卡壳,当然大房企大部分问题不大,只有少数会有困难,而首当其冲的就是中小房企。

    我从人民法院公告网查询到,截至到7月18日,我数了一下,2019年全国有265家房地产企业发布破产公告。

    宣告破产的基本上都是小房企,为什么?

    因为小房企本身的融资渠道就很狭窄,别说海外发债了,国内信托不行,私募基金不行,开发贷也很难,很多想要资金周转的,只能通过民间高利贷,最后就死在了高利贷上。

    如果从2016年10月份算起,这一轮调控已经进行了将近3年,2017、2018年去杠杆时,虽然有的城市楼市依然火爆,一方面是因为银行迟迟不放按揭贷款,房企就拿不到回款,另一方面是因为融资渠道收紧,很多房企资金链就相当紧张了,连2016年冲动拿地王的大房企都面临着资金链断裂的风险,比如福建泰禾地产,去年不得不断臂求生,不断通过卖项目来救急,但很多地王项目依然无法开工,很多大项目的工期也无法如期进展下去。

    更别说是依靠民间高利贷为主作为融资渠道的小房企了,他们又能够熬多久呢?

    2019年以来,资金链断裂的知名中型房企也有几家,像五洲国际、新光集团、银亿集团等知名房企,而银亿集团作为全国五百强的著名房企在负债500亿元的重压下,于2019年6月突发申请破产,曾经的首富也至此跌落神坛!

    图表来源:克而瑞
    以房地产为主业的中弘股份,已于2018年12月28日被深交所摘牌。上市8年,正式告别资本市场。当时,中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。


    国家统计局2016年曾经公布过,中国共计有94948个开发商,但这应该是包括了所有项目公司,所以无法真实的看清楚到底有多少家房企。所以也不知道半年倒闭260家房企到底是一个什么样的总水平,只是相比去年一年破产的458家,今年房企破产速度明显加快了,所以大概能明白是个什么样的趋势。

    而且查看这些地产公司,大部分集中在一些三四线小城市里面,主要是因为小城市里融资渠道太狭窄,小房企只能通过高利贷来周转,遇到牛市,他们就有肉吃,一旦市场预冷,很多小房企就可能资金断裂。

    这几年房地产市场的市场集中度在不断向大房企集中,大房企的市场占有率不断提高,就是建立在小房企倒闭,退出市场的基础上,因为大房企产品不断迭代升级,而小房企的产品跟不上时代的发展,现在地价不断上涨,人工材料不断上涨,房地产的利润本身也在下降,大房企靠规?;扛咧茏梢园殉杀咀龅阶畹?,但小房企总共就那么几个项目也很难做出来,而且像有些品牌房企进入三四线城市后,购房者也认牌子买房了,市场一旦预冷,小房企的房子就不好卖,除非降价。

    很多三四线城市2017年才开始进入牛市,2018年就进入了调整期,有的小房企实力太弱的可能扛一年半载就扛不住了,要是再决策失误,赶在牛市去高价抢了一块地,那更加容易导致资金链断裂。

    最后的结果就是没有结束的工期烂尾!所以三四线城市经?;崤龅铰ヅ涛ǖ氖虑?。每一次调控之后,都会是三四线烂尾楼高发时期。

    我能给大家的建议是,小城市尽量买品牌房企的房子,哪怕是价格高一点都没关系,这样不用担心房企资金断裂,花了钱房子收不到真的很闹心。

    这可能也是某房企在三四线城市受欢迎的原因,哪怕他的质量老出问题,但依然受欢迎的原因,就是因为他排名全国前几位,大家觉得至少靠得住,也是个品牌房企,因为进入三四线的品牌房企太少了,而过去小房企跑路烂尾的事弄得购房者们心有余悸。

    所以投资呢,还是选择一二线城市靠谱。

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  • TA的每日心情
    开心
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