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    楼主#
    来源: 2019-7-21 13:58:54 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    关于房子,有3个月没讲了。

    新闻其实不少,几次提笔想写,但房产地区性太强,众口难调。

    而且即使写了,大家留言还是一句话,XX的房子能不能买?

    这两天,半年度的经济数据陆续公布,我就全面地和老铁们盘一下,一起来看看房子还能不能撸。

    最后也给大家开个买房的方子,照方子抓药就成。

    1、房企融资 全面收紧

    今年上海的夏天贼凉爽,上周六在家甚至有点冻着,翻出长袖长裤套在身上。

    估计不少房企应该比我更觉得冷,像呆在冷库里一样冻人。

    一周前,泰禾集团刚刚在新加坡发了一笔美元债,利率高达15%。

    这是得多缺钱才会借这么贵的钱?

    要知道市场平均在7%-8%,这直接翻倍地借,有点厉害。

    妹想到,就过了两天,发改委下发通知,直指房企境外发债。


    想要去外面发债可以,只能借新还旧,用于置换一年以内到期的中长期境外债务。

    如果是为了继续加杠杆,没门!

    看完这通知,泰禾估计背脊发凉,不管多贵,能发境外债竟已是成功。

    实际上,在三四月份短暂的小阳春后,国家对楼市频频念起了紧箍咒。

    特别是房企融资,篱笆全面扎紧。

    4月19日,在政治局会议上,最高层重申:

    “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

    5月17日,银保监会发布的23号文明确明确要求——

    商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,其中最主要的是对房地产信托“明股实债”等模式的狙击。

    紧接着5月31日,央行与证监会暂停部分房企的债券及ABS融资。

    7月以来,银保监会对房地产信托展开了一系列窗口指导、约谈、警示。不少房地产信托项目因此叫停。

    再到12日,境外发债被限。

    大家都知道,资金链是房企的命脉,几个借钱的渠道一个一个被上面摁住,房企是非常难受的。

    更严峻的是,下半年房企开始进入还债高峰期。

    根据克而瑞的数据,下半年95家重点房企要还1706亿元,达到去年全年的四分之三。

    明年更是有4430亿要还,2021年甚至达到7155亿。

    一头被掐紧,一头负担重重,房企们的日子不好过。

    特别是中小房企,如果现金流扛不住,只好靠房子大甩卖回血,甚至说不定最后把自己都卖了。

    这一系列组合拳表明我们国家的房地产调控从限购、限价、限售等升级到了房地产金融的严厉管控。

    这次能看出,上面坚持“房住不炒”的总基调毫不动摇,不玩虚的。

    2、楼市调控 手段多样

    房企融资被管得死死的,楼市政策更是安排得明明白白。

    经过多年的斗争,政策手段已是驾轻就熟。

    根据中原地产的数据,上半年全国房地产调控政策达251次,相比去年同期上涨31%。

    光6月就达到了48次,仅次于4月高峰。

    具体来说,过去拉动三四线房价的棚改计划,今年已经腰斩。贵州、黑龙江降幅更是超8成,直接脚踝斩。

    这个我讲过多次,所以不看好三四线房价,房企也是纷纷减仓三四线。

    房贷利率方面,经历半年的调整后,6月首度上涨。

    有些热点城市的商业银行开始延缓房贷审批,严控房贷额度,个别城市甚至已经停贷。

    前几天,深圳官方新房价格“消失”更是引起不小关注。其实,在4个一线城市中,深圳是最后一个下线新房成交均价的。

    像长三角地区某个县级市都早就默默下架。

    这也是稳定房价预期的一个手段,均价确实不能很好的反映市场情况,不然很容易出现下面这种状况。


    说到房价数据,大前天国家统计局公布的6月份70个大中城市的房价数据还是能读出一些东西的。

    20个城市的二手房价格环比下跌,创2019年新高。要知道之前三个月分别只有10、12、11个。

    甚至上海、深圳两个一线城市,也是结伴下跌。

    二手房价格一直是比较能反映市场真实情况的数据。楼市经过调控,又降温了。

    3、现在到底还能不能买房?

    要回答这个问题,还得认真品味上面的意思。

    2016年中央经济工作会议首次定调“房子是用来住的、不是用来炒的”。

    虽然不少人还是在网上调侃房地产为YH,但是大家应该能感受到,这一主线其实持续贯穿于后续的房地产调控之中。

    因为上面也意识到房地产的挤出效应,也就是房地产对经济的作用逐渐从利大于弊变成弊大于利。

    根据中信证券研究,以2016年为界,在这之前,房地产对制造业的带动作用更为明显。

    进入2016年之后,房地产对制造业的带动效果开始减弱,挤出效应开始显现,2018年后,挤出效应进一步加剧。

    6月13日,银保监会主席郭树清甚至在陆家嘴金融论坛上指出:

    “房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

    “历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。

    从这两段讲话,应该能比较清楚地领会上面的意思。

    再加上4月的中央政治局会议首提“一城一策”,更是标志着“因城施策”的时代到来。

    这么多政策砸下来再加上总的定调,其实这一轮房价已经算是控住了。

    上半年全国总体的房价波动并不大,但是少数几个城市比较扎眼。

    佛山、苏州、大连、南宁4个城市因为房价涨得放肆,就被住建部点名预警。

    之后,苏州多部委就紧急开会,明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内。

    现在全国的楼市,其实很难用一线、二线、三四线来简单评价。

    老铁们常问我某个市、某个区、某个县,就凭我一个人是很难回答的。

    我也只能对我熟悉的地方发表一下看法,能不能买房的问题还得你们自己去解答。

    我做了一张思维导图,大家可以顺着这张图去考量,大致就能知道能不能买房了。


    这个表格上有很些指标大家也许并不熟悉,不过没关系,看几个你懂的指标就会对自己城市的房市有点概念是否合适买房。

    总的思路还是不变,刚需可以考虑投资还是注意,不过具体到某个城市也是需要因城来看的。

    如果老铁们对这个表格进一步的分析感兴趣的话可以点个“好看”,那下次我就具体讲讲这些指标。

    对了,最后提醒一句,不要再简单问我XX可以买房吗,我会崩溃的。

    原创: 钱大 MoneyKing

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